La mancanza di dati, esattamente come il suo opposto, la sovrabbondanza disordinata e confusa degli stessi, mal si sposa con la capacità di formulare previsioni sul futuro, specialmente quando parliamo di real estate. Una delle poche cose di cui siamo certi è riconoscere nella fluidità la principale caratteristica del momento in cui siamo chiamati ad operare. Alcuni eventi traumatici, come la complessa gestione della pandemia del COVID-19, hanno la capacità di accelerare i mutamenti e mettere gli operatori del mercato davanti ad un ante e a un post.
Avendo la possibilità di basarci su dati consolidati, analizzare quanto successo nei mesi scorsi è relativamente semplice. Il lockdown, che nei fatti ha paralizzato il nostro paese per quasi due mesi, ha reso estremamente complesso portare a termine compravendite immobiliari. Stando ai dati riportati dall’Agenzia delle Entrate, durante il primo trimestre 2020, si è fatto segnare un preoccupante, ma prevedibile, -15% rispetto al 2019. Dopo un ulteriore contrazione del mercato nel mese di aprile, da maggio assistiamo ad una lenta, ma costante, risalita.
Nel Rapporto sulla stabilità finanziaria pubblicato da Banca d’Italia si sottolinea come: “i dati relativi agli annunci online mostrino che a partire dalla seconda decade di marzo il numero delle abitazioni proposte per la vendita e l’attività di ricerca dei potenziali acquirenti sono fortemente diminuiti. Questa tendenza risulta particolarmente marcata al Nord, l’unica area dove le quotazioni erano in moderata espansione alla fine dello scorso anno.” Secondo le stime di Banca d’Italia, i prezzi delle case scenderanno in misura significativa già nel corso del 2020.
Una minore liquidità a disposizione delle famiglie e una forte incertezza rispetto alla ripresa dell’economia nazionale non potranno che giocare un ruolo decisivo riguardo alla volontà degli italiani di perfezionare un’operazione immobiliare. Ad oggi, azzardare una valutazione rispetto a quanto accadrà in futuro appare un esercizio fine a sé stesso. Molto dipenderà da come il sistema paese riuscirà a giocare, in autunno, la partita sanitaria e quella, altrettanto importante, del reperimento dei fondi a livello europeo. Tuttavia, alcuni trend sono già chiari.
Appare evidente, infatti, che sia per quello che riguarda la ricerca di abitazioni private, sia per quello che riguarda il settore degli uffici, le necessità degli investitori stanno cambiando.
Gli ultimi mesi ci hanno portato a percepire la casa come un ambiente polifunzionale. Un luogo in cui vivere, certo, ma in cui poter lavorare e in cui poter trascorrere, ove necessario, il tempo libero. Le nostre abitazioni del futuro dovranno essere più ampie, godere di spazi verdi (terrazzi e giardini) e dovranno, idealmente, garantirci servizi condominiali quali palestra e piscina.
Come riportato da Gabetti, grazie allo sdoganamento dello smart working, sempre più famiglie valuteranno la possibilità di acquistare seconde case nelle quali passare lunghi periodi dell’anno.
Per quello che riguarda il settore degli uffici, i temi principali che meritano di essere analizzati sono tre. In prima battuta, va valutato l’impatto delle negoziazioni al ribasso sui canoni di locazione. È noto che, in questi mesi, ove per ovviare alla crisi, ove per opportunità, gran parte dei conduttori stiano abbiano rinegoziato al ribasso i propri contratti.
In seconda battuta, non va sottovalutato il fatto che, specialmente fino a quando il COVID-19 non sarà definitivamente sconfitto, le imprese dovranno assicurare il distanziamento sociale dei propri dipendenti. Tutto ciò comporterà la necessità di garantire spazi igienizzati e una minore densità di lavoratori/metro quadrato.
Ultimo tema da tenere in grande considerazione è la già citata possibilità di lavorare da casa. Lo smart working impatterà in maniera decisiva sulle scelte operate da aziende e imprese. Le stesse avranno modo di ripensare ai propri spazi. L’ufficio del futuro avrà meno postazioni ma aumenterà lo spazio riservato ad ogni lavoratore.
Alberto Saiu – Title Insurance Director e Board Member di US Underwriting Solutions (Aon Group)
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